"20세 내집마련의 꿈 지주택(지역주택조합) 완전정복" 우리는 청약통장 없이도 20세 때 몇 년만 고생하면 작은 계약금으로 은행에서 대출을 낮은 금리로 받아 내 집 마련을 할 수 있다면 삶의 고통을 참고 열심히 돈을 벌 수 있는 마음이 생길 것 같은데요 예전부터 "지역주택조합은 실패 확률이 100%이다"라고 하지만, 요즘 성공적인 완공으로 조합원들의 입주를 시작하는 곳이 많이 있어서 무엇이 진실인지 확인하고자 합니다.
몇 개월 전 오랜만에 대학 선배랑 홍대에서 술 먹고 자 만났습니다.
즐거운 시간이었는데 취기가 오르자
선배는 분위기를 조성하더니 아파트 이야기가 시작되었습니다
선배는 가끔 버스를 타러 기다리거나 지하철, 도로 또는 길거리를 다니다 보면 "인생 역전 마지막 기회 역세권 아파트 평당 천만 원 시세차익 3~4억 원!" 이런 현수막을 눈으로 볼 때가 많았다고 합니다 결혼할 여자 친구가 있었기에 조금이라도 집에 관심이 있었기에 정말일까? 하는 의구심에 "사기 일 거야"라고 생각했지만 혹시 하는 마음에 기회를 잡으러 전화를 했다고 합니다.
방문한 모델하우스를 보면 다른 일반 아파트 분양 하우수와 똑같고, 모델하우스도 고급스럽게 잘 되어 있고, 아파트 내부 공간도 꽤 넓어 보였다고 합니다. 베란다도 확장해준다고 하고, 청약통장도 필요 없고 분양권 전매도 가능하다고 하고, 아파트 세대수가 이천 세대 넘는데 좋은 층은 다 나갔고 지금 남아있는 것은 저층뿐이며. 처음 내는 돈도 천만 원 밖에 안 되고, 중도금은 모두 무이자로 대출해준다라는 말에 눈앞에 사랑하는 새로운 내 집에서 여자 친구와 와 매일...???
상담사는 곧 이어서 다른 역세권 아파트를 시행할 예정이고 역세권이라 분양권도 프리미엄이 금액이 상당하고 분양사무실 직원은 자신도 분양받았다고 하면서 본인 계약서를 선뜻 내밀며, 너무나 좋은 아파트를 싸게 분양받는 것이라고 하면서 주변 교통망, 상권, 교육환경 등에 관해 3시간 정도 설명을 들었고 마침 여자 친구도 와서 너무 좋아하는 모습을 보고 마음이 말랑말랑해져서 계약서를 확인하는데 조합원으로 가입하는 것이고, 조합원 전체가 공동으로 아파트 건축사업을 시작하여 나중에 성공하면 그때 아파트를 한 채씩 나누어 가진다는 내용이었으며 상담원은 재개발도 그런 맥락으로 시공된다고 해서 선배 작은 아버지가 재개발 아파트를 조합원으로 분양받은 기억에 계약금을 내고 계약서에 서명날인을 했다고 합니다.
그날 선배는 본인이 한 계약 때문에 고민하는 모습이었습니다. 그럼 학교 선배가 계약을 잘했는지 잘 못했는지 검토해 보도록 하겠습니다.
1. 지역주택조합(지주택)에 대하여 [주택법 제2조 제11호] 살펴보도록 하겠습니다.
가. 조합원 자격 : 조합설립인가신청일 현재 서울특별시・인천광역시 및 경기도에 6개월 이상 거주한 무주택이나 소형주택(전용 85㎡ 이하) 소유자인 세대주 (세대주 : 세대원 전원이
소형주택을 소유한 세대의 세대주를 말함 합니다)
나. 구성요건 : 조합원이 주택건설예정 세대수의 1/2 이상(최소 20인 이상 구성) 구성
다. 부지확보 (1) 조합설립 시 : 주택건설대지의 80% 이상의 토지사용승낙서 (2) 사업계획 승인 신청 시 : 대지의 100% 토지소유권 확보(지구단위 수립 시 95% 이상)
라. 등록사업자 업무대행 : 조합원 가입알선 업무를 제외한 사업 추진 업무 가능
마. 시공사 선정 : 조합원 총회의 의결을 거쳐 시공자를 선정․변경 및 공사 계약하여야 함
바. 일반분양 조건 : 조합원에게 분양하고 남은 잔여주택이 30세대 이상일 경우
2. 조합원의 유의사항
가. 주택조합 사업은 주택법(이하“법”)에서 규정하고 있으나, 조합설립인가 전에 조합원 모집에 관하여 세부적인 법규가 마련되어 있지 않을 뿐 아니라 조합운영과 사업시행에 대한 세부적인 지침도 마련되지 않아 각종 탈법 및 조합원들 간 갈등의 소지가 있을 수 있으므로 계약서, 조합규약 등 내용을 필히 확인하여야 합니다.
나. 토지 매입이나 사업계획 승인, 시공자 계약 등이 완료되지 않은 상태에서 조합원 모집 등 사업을 추진함으로 분양 가격이 불투명하고, 토지 가격 및 시공비, 사업계획 승인 심의 과정에서의 사업비 상승에 따른 추가 부담금이 발생할 우려가 있습니다.
며칠 후, 선배에게 물어보았습니다 지주택에 대해서 정확히 알고 계약서를 작성했는지 답은 "왜 나 잘못됐어?"라고 먼저, 이야기를 하길래 지주택 관련법과 유의 사항을 알려주었습니다. 말이 없더군요.
위 지주택 법령 살펴보면 조합이 성공적으로 아파트 사업을 마치면 조합원에게 아파트가 돌아간다는 것이고, 만일 조합이 아파트 부지를 매입하는데 실패하거나, 아파트 건축사업승인을 받지 못했거나, 시공할 회사를 구하지 못하는 경우에는 조합원은 아파트를 분양받지 못한다는 내용입니다.
선배같이 지역 주택조합에 조합원으로 가입하는 것이 재건축조합아파트나 재개발조합아파트를 분양받는 것과 똑같은 것으로 잘못 알고 계약을 한 것인데, 재건축이나 재개발은 토지와 건물을 확보한 상태에서 아파트 사업을 하는 것이므로 사 사업이 지연되더라도 조합원은 손해는 보지 않을 수 있습니다.
지주택 사업자가 땅이 없는 상태에서 조합원을 모아 조합을 구성하고 조합원들로부터 똑같이 조합분담금을 걷어 아파트 부지를 매입하여 사업승인을 받아 아파트를 만들고 또 다른 비조합원들에 대한 일반분양까지 해서 수익을 낸다는 상황인 것입니다. 선배가 분양받아 입주하기까지 머나먼 고행을 해야 할 것 같습니다.
만약, 시행사와 건설회사 등의 잘못된 판단으로 사업이 실패할 경우 손해를 막기 위하여 챙길 건 챙기고 나 몰라라 하는 형국이 생길 것은 불 보듯 뻔한 상황이 될 것입니다.
그렇다고 계약금만 넣고 아직 조합원과 비조합원들이 다 모집도 안됐는데 비관적일 필요는 없습니다.
지금부터라도 정확히 상황을 파악해서 손해가 날지 몰라도 더 이상 손해를 보지 않기 위해 공부를 하면 됩니다.
1. 지주택조합의 장점
우리 주변 아파트의 경우에는 사업시행자가 토지를 매입하고 공사를 하여 분양하기 때문에 분양가가 높을 수밖에 없습니다 하지만 지주택 방식은 아파트를 공동구매하는 방식이다 보니, 상대적으로 저렴한 분양가에 우리 같은 서민들은 내 집 마련을 할 수 있습니다 대부분 상업용지나 단독 주택이나 저층 건물이 있는 주거지를 매입해서 아파트를 짓기 때문에 지하철이 매우 가깝거나 대로와 가까워 교통이 편리하고 상업지에 있는 경우 대형마트나 백화점 등이 가까워 생활이 매우 편리한 곳이 많이 있습니다. 그리고 조합원들이 건축주가 되기에 분양가가 저렴하고 비조합원도 추가로 모집할 수 있어 추가 비용절감도 있고 요즘 정부에서 부동산 전매금지를 시행하지만 지주택은 전매가 가능하며, 사업 절차가 간소하기 때문에 재개발, 재건축보다 더 빠르게 진행될 수 있습니다.
2. 지주택조합의 단점
지주택의 장점은 고스란히 단점이 됩니다. 지역 주택조합은 가입 조합원이 사업의 주체(회사로 치면 주주)가 되는 것이며 사업의 주체인 조합원들이 직접 토지를 매입하고 시공사(건설업체)를 선정해야 됩니다 실제로 좋은 땅을 매입을 하려면 이 나라의 땅이 그렇게 넓지 않기 때문에 토지매입과 건축허가를 받는 과정에서 돈이 무한정 들어가거나 규모가 오히려 축소가 되면 일부 조합원들을 탈퇴시켜야 하는 상황까지 생기면 전채 조합이 무너질 수밖에 없는 상황까지 갈 수 있습니다. 그리고 대규모 아파트 건축사업은 사업계획 승인을 받아야 하는데 지구단위계획 등으로 인해 사업승인이 그렇게 간단하지 않습니다 이 때문에 조합아파트 추진이 지연되면 조합운영비, 조합원 모집대행비용, 홍보비용, 차용금이자, 건설공사비 증가 등으로 인해 조합원들이 분담해야 할 분담금이 눈덩이처럼 불어나게 되는 상황은 빙산의 일각입니다.
단점에 대비하여 사기성이 있는 지역 주택조합 피하는 방법을 보겠습니다.
- 빠른 입주가 가능하다.
- 일반 아파트보다 분양가가 40% 이상 저렴하다.
- 수천 세대로 건설된다.
- 토지매입을 거의 다했다.
- 남은 분양권이 별로 없고 비조합원으로 돈을 벌 수 있다.
- 도나 시에서 사업계획 승인이 끝나가는 과정이다.
- 분양권 매매는 언제든지 가능하다... 등등 이런 조합원 모집의 홍보는 조심하셔야 합니다.
분양 상담자가 물론 위의 같이 설명을 하지 않아도 리스크가 큰 상품인 만큼 사업 승낙서/mou/환불 서약서 등 보다 법적 효력이 있는 문서로 확인하시고 되도록 시, 군, 구청 담당자에게 확실하게 확인하시는 것이 현명합니다. 그리고 전채 내용을 보셨으면 위와 지주택 홍보에 넘어가시는 일은 없을 것입니다.
또한, 정부는 지주택의 피해를 줄이고자 주택법 시행령을 개정하기도 했으며, 먼저 대형 건설사들이 참여할 것처럼 광고해 오해를 불러일으켰던 광고행위를 금지했고. 또 사업 장기화로 조합원 피해를 최소화하고자 조합원 모집 신고를 하거나 조합설립인가를 받은 이후 일정기간 동안 사업이 지연되면 조기에 사업 종결이나 조합 해산을 할 수 있도록 했습니다
현재 지주택의 추진상황
지주 택조 합의 단점과 달리 수많은 고난과 역경을 이겨내고 토지확보와 건전한 건설사와의 계약으로 현재 공사 중인 아파트들이 늘어나고 있고 지역추택조합사업의 시행으로 입주 후 매매 시 분양가보다 높게 팔리기 때문에 조합원들의 이익도 높기에 성공적인 곳들도 있습니다.
대표적인 성공 단지로 상도역 롯데캐슬파크엘이 있다. 상도역 지역 주택조합이 시행사로 나선 사업으로, 1순위 청약 결과 474가구 모집에 1만 798명이 몰려 평균 22.8대 1의 경쟁률을 기록했습니다
성공사례를 더 살펴보면 아이파크, 브라운스톤, 두산위브, 힐스테이트, 푸르지오, 롯데캐슬 등등 브랜드를 가지고 있는 건설회사 등이 제법 참여했고 서울, 인천, 경기, 부산, 대구, 광주, 강원, 충청, 경상도 등 정확히 검토를 하지는 못했지만 안전하게 건설되고 있는 아파트를 포함 약 100여 곳에 이르고 있습니다.
역시, 공부를 하지 않고 배움이 없으면 어디선가 누군가에게 "비 오는 날 누군가에게 망치로 뒤통수를 맞는 세상이 된 것은 확실합니다." 지역 주택조합사업이 망한 것도 있고 성공적 입주가 된 곳도 있지만 아직은 망하거나 성공하거나 둘 중 하나일 것 같습니다 하지만 확실하게 공부해서 덤 버든 다면 무서울 것은 없습니다 그리고 직접 모든 것을 확인해야 실패가 없습니다. 이상 "20세 내집마련의 꿈 지주택(지역주택조합) 완전정복"이 였습니다
이 글을 사랑하는 학교 선배에게 헌정합니다 이/￦/￦ 선배님 존경합니다 힘내세요~
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